拆遷所涉及的補(bǔ)償事項(xiàng)較為復(fù)雜，特別是對(duì)于企業(yè)而言，搬遷往往會(huì)涉及到辦公樓、廠房、機(jī)器設(shè)備等。但很多被拆遷人在面對(duì)拆遷時(shí)都很茫然，不知道該主張補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也不知在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)候該注意哪些事項(xiàng)。那么在拆遷過(guò)程中，企業(yè)的補(bǔ)償協(xié)議到底該怎么簽?zāi)兀?/p>
【案情回顧】
浙江某市區(qū)政府在未依法予以公告的情況下，直接發(fā)布拆遷公告，當(dāng)事人A所在的村莊位于拆遷范圍內(nèi)。后區(qū)政府未公布拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，未就拆遷房屋達(dá)成拆遷補(bǔ)償方案，但B公司（負(fù)責(zé)土地整理的公司）擅自委托C拆遷公司進(jìn)行拆除。A以要求市政府履行房屋安置補(bǔ)償法定職責(zé)為訴求提起訴訟。市中院一審認(rèn)為A并沒(méi)有申請(qǐng)區(qū)政府履行法定職責(zé)，所以不能認(rèn)定區(qū)政府不履行法定職責(zé)。省高院二審則維持了原判，A不服，上訴至最高院。
【浩云說(shuō)法】
最高院審理認(rèn)為，集體土地經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征收后，市、縣人民政府及其土地管理部門(mén)是負(fù)責(zé)實(shí)施具體征收與補(bǔ)償工作的法定主體，因此B建設(shè)公司不屬于法定的征收主體。
在關(guān)于B公司作出的《A拆遷安置方案》的性質(zhì)問(wèn)題上，最高院認(rèn)為從制作主體上看，該拆遷安置方案系由B公司作出，沒(méi)有主體資格。拆遷安置方案針對(duì)的對(duì)象是A，而非面向整個(gè)征收范圍內(nèi)的被征收人。因此，不能以此視為區(qū)政府已經(jīng)履行了補(bǔ)償安置行為。
這起案例也提醒大家，在拆遷簽訂安置協(xié)議的過(guò)程中，要看清拆遷的責(zé)任主體，以及相應(yīng)的補(bǔ)償條件。下面給大家整理了拆遷協(xié)議中應(yīng)當(dāng)注意的一些問(wèn)題。
一、注意拆遷協(xié)議簽訂的主體
1、拆遷指揮部
在某些政府為主導(dǎo)的建設(shè)項(xiàng)目中，拆遷方為了推動(dòng)拆遷進(jìn)度和便于對(duì)拆遷事務(wù)進(jìn)行管理，常設(shè)立一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)即拆遷指揮部，在這里工作的人員均是專(zhuān)門(mén)針對(duì)這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從相關(guān)機(jī)構(gòu)抽調(diào)來(lái)的，拆遷工作完成了便撤回到本單位。
拆遷指揮部門(mén)無(wú)法人資格，不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，不能成為合法的拆遷人，因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后就為以后回遷安置帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。被拆遷人要認(rèn)清究竟誰(shuí)是拆遷人，最簡(jiǎn)單的辦法就是核對(duì)與你簽訂拆遷協(xié)議的是否是拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。
2、沒(méi)有拆遷資質(zhì)的公司
有些商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，出現(xiàn)這種情況有兩種可能：
一是他是受真正的拆遷人授權(quán)委托和被拆遷簽訂拆遷協(xié)議，被拆遷人一定要看到授權(quán)委托書(shū)并將授權(quán)委托書(shū)作為合同附件，否則視其沒(méi)有拆遷許可證；
二是真正的拆遷人將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與他，并由他來(lái)實(shí)施拆遷，被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門(mén)進(jìn)行確認(rèn)，在沒(méi)有得到有效確認(rèn)的情況下視為其未取得拆遷許可證。
拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，這類(lèi)主體在法律上的定位是拆遷單位，受拆遷人委托參與被拆遷人的談判，當(dāng)該項(xiàng)目拆遷工作完成后便到轉(zhuǎn)移到另一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，其無(wú)論如何也不能成為拆遷人，當(dāng)其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被拆遷人可要多加小心。
二、協(xié)議內(nèi)容要注意的問(wèn)題
一是房屋回遷時(shí)間要明確；
二是異地安置房屋交付時(shí)間和安置地點(diǎn)要明確；
三是違約責(zé)任要明確。
舉個(gè)例子，某拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案件中，被拆遷人為了支持項(xiàng)目建設(shè)，服從“先拆遷騰地，后解決糾紛”的安排，在一個(gè)月內(nèi)便全部簽訂了協(xié)議將房屋拆除。但是拆遷補(bǔ)償協(xié)議只約定了十八個(gè)月后安置，屆時(shí)雙方簽訂安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但安置房屋交付時(shí)間和安置地點(diǎn)并沒(méi)有確定，沒(méi)有約定違約責(zé)任。
當(dāng)十八個(gè)月過(guò)去后，被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設(shè)安置房屋，更不知道安置房屋建在什么地方，何時(shí)才能住進(jìn)安置房屋，也不知道安置房屋的面積、設(shè)計(jì)等有關(guān)房屋的各種信息，當(dāng)他們要求拆遷人說(shuō)明情況時(shí)，拆遷人讓找政府，政府又不能做出明確答復(fù)，這樣象踢皮球一樣讓被拆遷人找來(lái)找去，被拆遷人忍無(wú)可忍起訴到法院要求撤銷(xiāo)該拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。
這場(chǎng)官司耗時(shí)近一年仍在審理過(guò)程中。這就是拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中沒(méi)有將安置房屋的具體內(nèi)容明確造成的訴累，由于合同中沒(méi)有約定有關(guān)安置的內(nèi)容，給法官判案也增加了難度，也給被拆遷人帶來(lái)了長(zhǎng)久的煩惱。
【浩云小結(jié)】
拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。因此，在簽訂拆遷協(xié)議的過(guò)程中，大家可以先咨詢專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)，針對(duì)隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)作出充分提示，避免后續(xù)出現(xiàn)糾紛而給維權(quán)造成阻礙。