在二手房買賣交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)購房人支付購房款后，賣房人不積極配合辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)、房屋過戶等情況。這不僅會造成合同違約的情況，還會給買房人帶來諸多不便甚至造成損失。那么此時買房人該如何維護自己的合法權(quán)益？下面我們通過浩云律所代理過的一起案件，來為大家進行詳細解讀。

【基本案情】

原告：汪某、程某

委托訴訟代理人：北京浩云律師事務所，劉律師

被告：李某、田某

第三人：招商銀行北京分行

2019年6月2日，被告李某委托被告田某與二原告簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將其名下位于北京市東城區(qū)某房屋出售給二原告，房屋總價款為725萬元。合同約定定金145萬元，2019年8月31日前支付首付款395萬元，預留5萬元物業(yè)交接保證金，剩余房款180萬元通過按揭貸款方式支付。二被告應于2019年7月15日前將上述房屋交付給二原告，并于購房資格審核通過后3日內(nèi)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，二被告應于2019年10月31日前將房屋過戶登記至二原告名下。

二原告按照合同約定已向二被告支付了購房款540萬元，但二被告直到2019年8月22日才將房屋交付二原告，逾期37天。中介公司通知雙方于2019年10月8日辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，但二被告至今不予配合，且一直未能辦理房屋過戶手續(xù)。二原告認為雙方簽訂的合同合法有效，二被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了嚴重違約。為維護原告的合法權(quán)益，現(xiàn)二原告提起訴訟。

【浩云說法】

根據(jù)已查明的事實，原、被告雙方于2019年6月2日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及相關(guān)文件系雙方當事人的真實意思表示，均合法有效，雙方當事人均應按照合同約定履行各自的義務。根據(jù)雙方約定二原告應當于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前支付剩余房款，現(xiàn)二原告要求繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同》，將位于北京市東城區(qū)某房屋過戶至二原告名下，二原告同意一次性給付剩余房款，且曾通過購房資格審查，二被告亦表示同意繼續(xù)履行合同，法院予以支持。訴訟中，二原告表示愿意替二被告償還剩余的貸款及利息，以便提前辦理涉案房屋的解押手續(xù)，第三人招商銀行北京分行表示無異議。對此，法院予以準許。

當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

合同簽訂后，二原告按照合同約定支付了定金及首付款，但二被告未按合同約定期限將房屋交付，造成二原告無法及時接收使用涉案房屋，故二原告主張二被告按照合同約定給付逾期交房違約金的訴訟請求，法院予以支持。

雙方未能正常辦理網(wǎng)簽手續(xù)系因?qū)ι姘阜课莶环蠞M五唯一條件所產(chǎn)生的額外稅費負擔問題達不成一致造成的，根據(jù)《房屋狀況說明書》及中介工作人員的陳述，二被告在簽訂合同時承諾涉案房屋為滿五唯一，因此合同中雖約定涉及房屋交易中產(chǎn)生的全部稅費由買受人承擔，但二原告所承擔的稅費僅限于涉案房屋符合滿五唯一條件下應交納的稅費，涉案房屋因不符合滿五唯一條件所增加的稅費按照相關(guān)規(guī)定應由二被告承擔。

鑒于二被告拒絕辦理網(wǎng)簽的理由缺乏依據(jù)，且因網(wǎng)簽手續(xù)未能正常辦理導致過戶無法進行，故其應承擔相應的逾期網(wǎng)簽違約金及逾期過戶違約金。

需要指出的是，違約金的實質(zhì)是用于彌補當事人因?qū)Ψ竭`約行為所造成的損失。網(wǎng)簽手續(xù)系辦理過戶的基本條件，二被告從未表示過拒絕辦理過戶，系因稅費負擔問題拒絕如期辦理網(wǎng)簽手續(xù)導致過戶也無法如期辦理，因此如基于該違約行為在2019年11月1日之后同時分別計算逾期網(wǎng)簽違約金及逾期過戶違約金顯失公平，上述日期之后逾期網(wǎng)簽行為已導致逾期過戶行為，故逾期網(wǎng)簽違約金不再重復給付。

【案件結(jié)果】

經(jīng)審理，法院最后判決：

1被告協(xié)助原告辦理北京市東城區(qū)某房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，將該房屋的所有權(quán)登記至原告名下，因房屋不符合滿五唯一條件而增加的個人所得稅、增值稅及增值稅附加等所有稅費由被告負擔；

2被告向原告給付逾期交房違約金53650元；

3被告向原告給付逾期辦理網(wǎng)簽手續(xù)違約金（自2019年10月11日開始計算，按照每日1450元的標準計算至2019年10月31日止）；

4被告向原告給付逾期辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的違約金。

【浩云小結(jié)】

依法成立的合同受法律保護。在房屋買賣行為中，雙方當事人均應按照合同約定履行各自的義務。對于出現(xiàn)違約的一方，另一方當事人可以向其主張違約責任。必要時大家也可以委托律師，來更加全面地維護自身的合法權(quán)益。